Đóng

Tiêu đề Slider

Trích đoạn ngắn

Tiêu đề Slider

Trích đoạn ngắn

Tiêu đề Slider

Trích đoạn ngắn

Tiêu đề Slider

Trích đoạn ngắn

Hiệu quả đòn bẫy tài chính khi đầu tư bất động sản qua góc nhìn chuyên gia

30/10/2018 Cẩm nang mua căn hộ, Cẩm nang mua nhà phố, Kiến thức mua nhà, Thị trường nhà đất, Thị trường tài chính, Tin thị trường, Tin tức

Đòn bẩy tài chính hay vay ngân hàng để đầu tư bất động sản là cách mà nhiều nhà đầu tư cá nhân lựa chọn. Nhưng vay bao nhiêu, định giá sản phẩm Bất Động Sản ra sao, có cách nào để đo được rủi ro tài chính?

don-bay-tai-chinh-mua-ban-bat-dong-san-propzy

Tại một sự kiện về bất động sản, các chuyên gia nhà đất đã chỉ ra cách để đo được rủi ro khi dùng đòn bẩy tài chính để mua Bất Động Sản. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, với 1 tỷ đồng trong tay, Nhà Đầu Tư có thể vay thêm ngân hàng từ 800 triệu đến 1 tỉ đồng để lựa chọn sản phẩm trên dưới 2 tỷ để đầu tư.

Nguyên tắc là vay ngân hàng không quá 50% giá trị sản phẩm đầu tư nhằm hạn chế rủi ro. Bà Dung dẫn chứng, chẳng hạn, bạn định đầu tư vào sản phẩm trị giá 2 tỷ đồng thì chỉ nên vay ngân hàng từ 800 – 1 tỷ đồng.

Đòn bẩy tài chính rất có hiệu quả nếu chúng ta vay ở tỉ lệ 50% trở xuống của dự án. Nếu cao hơn nữa, gánh nặng tài chính là rất lớn. Theo bà Dung, nếu đầu tư vào căn hộ tại Q.9 thì khả năng Nhà Đầu Tư cho thuê căn hộ 10 triệu đồng/tháng, tỷ suất lợi nhuận cho thuê thay vì trước đây có 1 tỷ đồng thì đạt  khoảng 4 %, bây giờ lên 2 tỉ đồng có thể đạt 6.5 %/năm.

Hiện tại, việc siết chặt tín dụng Bất Động Sản cũng ảnh hưởng một phần đến việc dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư Bất Động Sản của Nhà Đầu Tư cá nhân. Theo bà Dung, thông thường ngân hàng không sẵn lòng cho vay với dự án hình thành trong tương lai. Ngân hàng chỉ cho vay với các dự án có liên kết với ngân hàng. Nhà Đầu Tư các nhân muốn đi vay ngân hàng để mua Bất Động Sản thì phải dùng tài sản riêng để thế chấp. “Nhà Đầu Tư cá nhân dùng đòn bẩy tài chính để mua Bất Động Sản sẽ có hiệu quả nếu biết tính toán mức vay, hiệu quả đầu tư và thời gian hoàn vay”, bà Dung nhấn mạnh.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Phan Công Chánh, chuyên giá Bất Động Sản cá nhân cho rằng: Theo tôi, Nhà Đầu Tư dùng đòn bẩy để đầu tư Bất Động Sản là một cách thông minh.  Tuy nhiên, để dùng đòn bẩy hiệu quả thì mình phải có các nguyên tắc.

Thứ nhất, phải có sản phẩm trước khi nghĩ đến vấn đề đòn bẩy: tức là phải lựa chọn được sản phẩm Bất Động Sản tiềm năng, có khả năng sinh lợi đầu tư.

Thứ hai, nắm được quy luật 2 lần 50%: nghĩa là tiền vay không được vượt quá 50% giá sản phẩm và tiền trả hàng tháng không quá 50% tổng thu nhập hộ gia đình hàng tháng.

Thứ ba, đặt ra những quy định chung trước khi cùng mua dự án: Nếu từ 2 người cùng góp vốn mua Bất Động Sản và vay ngân hàng thì cần đặt ra các quy tắc về thời gian thoát hàng, lợi nhuận…

Theo ông Chánh, trong kinh doanh Bất Động Sản vốn đến từ 4 nguồn là vốn tự có, vốn từ Nhà Đầu Tư khác, vốn từ ngân hàng và vốn từ khách hàng. Nếu Nhà Đầu Tư cá nhân không sử dụng vốn ngân hàng có thể linh hoạt để có nguồn vốn từ Nhà Đầu Tư khác. “Khi vay ngân hàng, Nhà Đầu Tư cần lưu ý: Xem kỹ hợp đồng tín dụng, số tiền phải trả hàng tháng…”, ông Chánh nhấn mạnh. Nói về cách Nhà Đầu Tư cá nhân định giá được sản phẩm Bất Động Sản trước khi “xuống tiền”, bà Dung cho lời khuyên:

Thứ nhất, Nhà Đầu Tư nên dùng phương pháp so sánh: Nhìn vào các sản phẩm tương tự như sản phẩm mình định đầu tư, xem có tương đồng về vị trí, quy cách, phân khúc, định vị sản phẩm, giá bán hay không, từ đó tự xác định. Nhà Đầu Tư nên có tầm 5-6 sản phẩm tương đồng trong cùng khu vực để so sánh.

Thứ hai, phương pháp chi phí: Nhà Đầu Tư cần xem xét, để đầu tư sản phẩm này thì chi phí đất là bao nhiêu? Chi phí xây dựng là bao nhiêu và lợi nhuận mong muốn là bao nhiêu? Từ đó xác định được giá trị của Bất Động Sản cần đầu tư. Thứ ba, phương pháp thu nhập: Đây là phương pháp truyền thống. Đối với những sản phẩm đã hoàn thiện, đã đi vào hoạt động, đã có lợi tức cho thuê hàng tháng… thì Nhà Đầu Tư xác định xem sản phẩm này có thể đem lại cho chúng ta mức thu nhập là bao nhiêu?

Từ đó, Nhà Đầu Tư sẽ xác định được mức tiền mình cần bỏ ra để đầu tư sinh lợi trên Bất Động Sản đó.

Nguồn: Cafef.vn


 

Để biết thêm thông tin chi tiết xin vui lòng liên hệ chúng tôi:

Hotline: 0906825038

Website: Propzy.net

TRỤ SỞ: 24 Hoàng Việt, F4, Quận Tân Bình, TP.HCM

CN1: 324 Hoàng Văn Thụ, F4, Quận Tân Bình, TP.HCM

CN2: 14D1 Thảo Điền, F.Thảo Điền, Quận 2, TP.HCM

CN3: 235 Lê Thúc Hoạch, F.PTH, Q.Tân Phú, TP.HCM

CN4: 19 Trường Sơn, F2, Quận Tân Bình, TP.HCM  


Đăng ký ngay kênh Bất Động Sản Propzy để có thể nhận được thông tin nhà đất mới nhất

Cẩm nang mua căn hộ Related
Chat Facebook
  • Mua nhà kiểu Mỹ cùng Propzy.net

  • Chúng tôi hỗ trợ gì được cho bạn ngay lúc ngày!

  • Chat ngay